Informationen zur Grundsteuerreform 2025

Informationsveranstaltung zur Grundsteuerreform am 28.06.2022 um 19.00 Uhr, Landgasthof Die Post Aufkirchen.

 

Die Basis der bisherigen, auf Bundesebene geregelten Grundsteuer hatte das Bundesverfassungsgericht 2018 für verfassungswidrig erklärt. Die Grundsteuerreform des Bundes sieht nun vor, die Grundsteuer nach dem Grundstückswert zu bemessen. Das erfordert eine Neubewertung sämtlicher Immobilien alle sieben Jahre. Bei steigenden Grundstückspreisen ergeben sich dabei ohne Zutun des Gesetzgebers oder der Gemeinde regelmäßige Steuererhöhungen. Die Bayerische Staatsregierung lehnt einen derartigen Wertbezug entschieden ab.
Der Freistaat hat daher die Möglichkeit ergriffen, die Grundsteuer künftig selbst und abweichend vom neuen Bundesmodell zu regeln. Neu ist auch, dass die im Zusammenhang mit der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung stehenden Wohnhäuser nicht mehr von der Grundsteuer A erfasst werden, sondern in den Geltungsbereich der Grundsteuer B fallen.


Zeitlicher Ablauf und geplantes Verfahren


Anfang des Jahres 2022 werden die Steuerpflichtigen durch eine Allgemeinverfügung aufgefordert, die entsprechend notwendige Steuererklärung abzugeben. In dieser ersten Stufe werden die Flächen von Grund und Boden, Wohnflächen und Nutzflächen erhoben und überprüft. Auf die dann festgestellten Flächen werden die Äquivalenzzahlen angewendet. Am Ende steht der Grundsteuerausgangsbescheid. In der zweiten Stufe wird auf den festgestellten Grundsteuerausgangsbetrag die Grundsteuermesszahl angewandt und ggf. darauf dann die ggf. entsprechenden Ermäßigungen berücksichtigt. Die Gemeinde erhält dann als Stufe drei des Verfahrens die daraus resultierenden Grundsteuermessbescheide worauf sie den jeweiligen Hebesatz anwendet. Mit dem Erlass des Grundsteuerbescheids wird das Verfahren technisch abgeschlossen.


D.h. zum Stichtag 01.01.2022 wird eine Hauptfeststellung durchgeführt werden. Bis Ende des Jahres 2023 sollte dann die Bearbeitung durch die staatliche Finanzverwaltung abgeschlossen sein und die Gemeinden vollständig die neuen Grundsteuermessbescheide erhalten haben. Demnach sollten die Festlegung der Hebesätze durch die Gemeinde für das zweite Quartal im Jahr 2024 sowie der Erlass der Grundsteuerbescheide im dritten und vierten Quartal 2024 erfolgen.
Die ersten beiden Stufen des dreistufigen Verwaltungsverfahrens werden von der staatlichen Finanzverwaltung (Festsetzung Grundsteuerausgangsbeträge, Erlass Grundsteuermess-bescheide) vorgenommen, während also die Gemeinde im Rahmen der dritten Stufe die Grundsteuerbescheide erlässt.


Grundsteuer A ab 2025


Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens erfolgt über ein typisiertes Ertragswertverfahren. Den Nutzungsarten werden verschiedene, gesetzliche festgelegte Beträge je Fläche zugeordnet. Diese Beträge spiegeln den durchschnittlichen Ertrag je Flächeneinheit wieder. Multipliziert mit der jeweils individuellen Nutzfläche errechnet sich der Reinertrag. Im Anschluss wird die Summe aller Reinerträge mit einem Faktor kapitalisiert. Dieser Grundsteuerwert des Betriebs wird dann mit der Steuermesszahl multipliziert, welche somit den Grundsteuermessbetrag ergibt. Hierauf wendet die Gemeinde den Hebesatz an.


Grundsteuer B ab 2025


Es werden die Flächen mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen angesetzt. Für Wohnflächen wird ein Abschlag gewährt. Daneben sind u.a. für den sozialen Wohnungsbau und Denkmäler weitere Ermäßigungen vorgesehen.


Die maßgeblichen Flächen ergeben sich aus Art. 2 Bayerisches Grundsteuergesetz. Wohnflächen (hierzu zählt auch das häusliche Arbeitszimmer) berechnen sich im Regelfall nach der Wohnflächenverordnung des Bundes vom 25.11.2003 (Bundesgesetzblatt I, S. 2346). Werden Flächen nicht im Rahmen der Wohnnutzung verwendet, ist die Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich. Als Nutzfläche im Sinne dieser Vorschrift gilt insbesondere die Gebäudenutzfläche nach DIN 277. Als geeignete Methode i.S.d. Art. 2 Abs. 1 Satz 4 gilt die Vermessung der Räumlichkeiten und eine daraus abgeleitete Berechnung der Flächengröße.


Die bereits zuvor genannten Äquivalenzzahlen erfahren eine Anpassung, wenn das Verhältnis von Bebauung zu Grund- und Bodenfläche außer Verhältnis steht. Zum Beispiel:

 

  • Die Fläche des Grund und Bodens übersteigt das zehnfache der Wohnfläche, dann wird ab diesem Wert die Äquivalenzzahl für die darüber hinausgehenden Flächen nur noch zu 50 % angesetzt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass das Gebäude zu mind. 90 % der Wohnnutzung dient.
  • Ist die Fläche (Grund und Boden) zu 90 % weder bebaut noch befestigt, erfolgt eine Anpassung des Äquivalenzbetrags für die 10.000 m² übersteigende Fläche nach einer im Gesetz vorgegebenen Rechenformel.


Hebesatz ab 2025


Für die Festsetzung des Hebesatzes gibt es nach § 25 des Grundsteuergesetzes keine Begrenzung nach oben oder unten. Als verfassungsrechtliche Grenze gilt jedoch, dass die Steuer keine erdrosselnde Wirkung haben darf.


Nach Art. 5 Abs. 1 Nr. 1 Bay. Grundsteuergesetz wird die Option eröffnet, dass für Gemeinden ab 5.000 Einwohnern, eine angemessene Anzahl von Gebieten ausgewiesen werden können, die mit einem jeweils gesonderten Hebesatz festgesetzt werden können. Nach Art. 5 Abs. 1 Nr. 2 Bay. Grundsteuergesetz kann, in Fällen, in denen die Grundsteuermesszahl kraft Gesetzes bzw. auf Antrag ermäßigt wird, von der Gemeinde für diese Fallgruppen auch reduzierte Hebesätze auf den jeweiligen Grundsteuermessbetrag vorgesehen werden. Diese Möglichkeit ist unabhängig von der Einwohnerzahl und gilt z.B. für Baudenkmäler, Wohnflächen im Zusammenhang mit Land- und Forstwirtschaft und für den Sozialen Wohnungsbau. Es sind auch Kombination aus beiden Möglichkeiten denkbar.


Nach Einschätzungen und Berechnungen des Bay. Gemeindetages ist nach wie vor zu befürchten, dass viele Gemeinden im Jahr 2024 ihre Hebesätze anheben müssen, um diegleichen Einnahmen generieren zu können. Dies wird im Ergebnis dazu führen, dass beim Steuerschuldner der Eindruck entsteht, eine Mehrbelastung resultiere allein aus der Anhebung der Hebesätze und nicht aus den systembedingten Verschiebungen, die es aufgrund der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts geben wird.


Weitere Informationen zur Grundsteuerreform


www.grundsteuer.bayern.de
www.steuerchatbot.de
Hotline 089/30700077

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